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Liasse 2033-A/B/C : à quoi correspond chaque formulaire pour un LMNP

Publié le 12/08/2026

Le régime réel simplifié en LMNP demande de remplir trois formulaires — 2033-A, 2033-B, 2033-C — dont les noms n'aident pas à comprendre à quoi ils servent. En pratique, ce sont trois vues différentes des mêmes chiffres : un bilan, un compte de résultat, un détail des immobilisations. Voici ce que contient chacun, avec un exemple chiffré cohérent de bout en bout.

Ces trois formulaires accompagnent votre déclaration de résultat (2031/2031-bis), qui reste le document principal à déposer sur impots.gouv.fr — les 2033 ne s'y substituent pas, ils la justifient.

2033-B — le compte de résultat

C'est le formulaire qui répond à la question « ai-je gagné ou perdu de l'argent, fiscalement, cette année ? ». Il part de vos recettes, retire les charges regroupées par nature, puis les amortissements, pour arriver à un résultat fiscal final.

• Autres charges externes — charges locatives, assurance PNO, honoraires de gestion, entretien
• Impôts et taxes — taxe foncière (hors TOEM), autres impôts
• Dotations aux amortissements — la dotation brute de l'exercice
• Charges financières — intérêts d'emprunt, frais bancaires

Un point qui surprend souvent : le formulaire distingue le résultat comptable (après déduction de la dotation brute) du résultat fiscal final. Si une partie de l'amortissement n'est pas déductible cette année-là — parce qu'elle dépasse le résultat disponible (voir notre article sur le report des déficits) — cette part non déductible est « réintégrée » : le résultat fiscal remonte d'autant par rapport au résultat comptable.

2033-C — le détail des immobilisations et amortissements

Ce formulaire liste ce que vous possédez et comment il s'amortit, regroupé en 4 lignes :

• Terrains — non amortissable, toujours 20 % du prix d'acquisition total
• Constructions — gros-œuvre + façades
• IGT — installations générales & techniques + agencements
• Mobilier — électroménager, literie, agencements meublants

Pour chaque ligne, deux montants : la valeur brute (base amortissable) et la dotation de l'exercice en cours — pas le cumul des amortissements depuis l'origine. C'est une simplification propre au régime réel simplifié.

2033-A — le bilan simplifié

C'est une photo de votre patrimoine LMNP à la clôture de l'exercice : ce que vous possédez (actif) face à ce que vous devez et ce qui reste (passif). Les lignes clés :

• Actif immobilisé net — valeur brute des biens moins les amortissements
• Emprunts — capital restant dû au 31/12, tiré du tableau d'amortissement du prêt
• Dettes à plus d'un an — la part du capital qui restera due après l'exercice suivant
• Capital social — la valeur nette qui reste une fois les dettes retirées

Exemple chiffré cohérent

Un bien acheté 120 000 € + 8 000 € de frais de notaire, mis en service depuis plusieurs années (année pleine, pas de prorata). Amortissement calculé par composants comme détaillé dans notre article dédié :

Recettes de l'année : 14 000 €. Charges déductibles : 1 800 € (autres charges externes), 900 € (impôts et taxes), 1 100 € (charges financières).

2033-B

Ici, résultat comptable et résultat fiscal sont identiques — c'est le cas chaque fois qu'il n'y a ni déficit antérieur imputé, ni amortissement non déductible cette année-là. Dès que l'un des deux entre en jeu, les deux lignes divergent.

2033-A (extrait, avec un prêt en cours)

En reprenant un capital restant dû de 40 000 € au 31/12 (dont 36 000 € encore dus l'année suivante — voir notre article sur le tableau d'amortissement d'un prêt LMNP) :

Vérification de cohérence utile à connaître : le total général du passif doit toujours correspondre exactement à l'actif immobilisé net — ici 121 856 € des deux côtés.

Ce qu'il faut retenir

Le 2033-B répond à « combien ai-je gagné fiscalement », le 2033-C détaille « sur quoi portent mes amortissements », le 2033-A situe l'ensemble dans un bilan. Les trois se nourrissent des mêmes données de base — recettes, charges, composants d'amortissement, emprunts — ce qui explique pourquoi la moindre erreur de saisie en amont se propage dans les trois formulaires. NemoImmo les génère directement depuis vos données saisies, sans ressaisie ni recalcul manuel entre les trois.