Publié le 12/08/2026
Une année sans loyers, un exercice de gros travaux, un bien acheté en fin d'année qui n'a encore rien rapporté : en LMNP réel, il est courant qu'un exercice se termine dans le rouge. La bonne nouvelle, c'est que ce déficit n'est presque jamais perdu. La moins bonne, c'est qu'il existe deux mécanismes de report totalement différents en LMNP, et les confondre revient à sous-déclarer — ou sur-déclarer — sans s'en rendre compte.
La confusion vient du fait qu'un résultat négatif peut avoir deux origines distinctes, et chacune suit ses propres règles de report.
Si vos recettes ne couvrent pas vos charges déductibles — hors amortissement — vous êtes en déficit d'activité. Ce déficit est reportable, mais avec deux limites strictes :
Passé ce délai de 10 ans, la fraction non consommée est définitivement perdue.
Cas différent : votre activité est bénéficiaire, mais l'amortissement de l'année dépasse ce bénéfice. Ici, la règle change du tout au tout — l'excédent est reportable sans limite de durée. En contrepartie, il ne peut jamais, à lui seul, faire apparaître ou aggraver un déficit fiscal : l'amortissement déductible est toujours plafonné au résultat disponible de l'année (voir notre article sur l'amortissement par composants pour le détail du calcul de la dotation elle-même).
| Déficit d'exploitation | Excédent d'amortissement | |
|---|---|---|
| Origine | Charges > recettes (hors amortissement) | Amortissement > résultat disponible |
| Durée de report | 10 ans | Illimitée |
| Ordre d'imputation | FIFO (le plus ancien d'abord) | Stock cumulatif d'une année sur l'autre |
| Peut créer un déficit ? | — | Jamais |
Un bien accumule trois déficits d'activité sur trois exercices distincts : 1 000 € en 2018, 800 € en 2020, 500 € en 2023. En 2026, l'activité redevient bénéficiaire avec un résultat disponible de 1 500 € avant imputation. Comment ça s'impute ?
| Déficit d'origine | Montant | Imputé en 2026 | Solde restant |
|---|---|---|---|
| 2018 | 1 000 € | 1 000 € — absorbé en entier (le plus ancien) | 0 € |
| 2020 | 800 € | 500 € — le reliquat du bénéfice disponible | 300 € |
| 2023 | 500 € | 0 € — jamais atteint | 500 € |
Le bénéfice de 1 500 € est intégralement consommé : 1 000 € sur le déficit 2018 (le plus ancien, purgé en premier), puis 500 € sur le déficit 2020 — qui garde un reliquat de 300 € disponible pour les années suivantes. Le déficit 2023 n'est pas touché cette année-là, il attendra qu'un futur bénéfice l'atteigne à son tour, en respectant toujours l'ordre FIFO.
C'est précisément ce calcul — trier par ancienneté, consommer dans l'ordre, s'arrêter dès que le bénéfice disponible est épuisé — qui est le plus facile à mal implémenter ou à oublier de refaire chaque année dans un tableur.
Un composant génère 2 000 € de dotation annuelle. L'exercice se clôture avec un résultat disponible de seulement 500 € avant amortissement.
| Année N | Année N+1 | |
|---|---|---|
| Dotation de l'année | 2 000 € | 2 000 € |
| Stock reporté de l'année précédente | 0 € | 1 500 € |
| Dotation totale disponible | 2 000 € | 3 500 € |
| Résultat disponible | 500 € | 3 000 € |
| Amortissement déductible | 500 € | 3 000 € |
| Nouveau stock reporté | 1 500 € | 500 € |
Le stock non consommé en année N (1 500 €) s'ajoute à la dotation de l'année N+1 — jamais perdu, jamais plafonné dans le temps. Seul le montant réellement déductible chaque année dépend du résultat disponible de cette année-là.
Suivre ces deux stocks à la main, sur plusieurs biens et plusieurs années, avec les bonnes dates de péremption pour le déficit d'activité, est le genre de calcul où une erreur ne se voit pas immédiatement — elle se voit quand un déficit qu'on croyait encore imputable a en réalité dépassé ses 10 ans, ou quand un stock d'amortissement a été oublié d'une année sur l'autre. C'est exactement ce que NemoImmo suit automatiquement, bien par bien, sans ressaisie d'un exercice à l'autre.