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Déclarer un prêt immobilier en LMNP réel : intérêts, capital, tableau d'amortissement

Publié le 12/08/2026

Erreur fréquente chez les loueurs qui découvrent le régime réel : déduire la mensualité du prêt en entier. En LMNP, seule une partie de cette mensualité est déductible — et ce n'est pas la partie la plus intuitive.

Capital, intérêts, assurance : ce qui se déduit et ce qui ne se déduit pas

Une mensualité de crédit se décompose toujours en trois éléments :

• Le capital remboursé — ce n'est jamais une charge déductible. Rembourser du capital, c'est reconstituer votre patrimoine, pas une dépense.
• Les intérêts d'emprunt — entièrement déductibles, catégorie interets_emprunt
• L'assurance emprunteur — déductible séparément, catégorie assurance_emprunt

Concrètement, si votre mensualité est de 554,60 € dont 250 € d'intérêts et 304,60 € de capital, seuls les 250 € entrent dans vos charges déductibles. Le reste, invisible dans le résultat fiscal, se retrouve plus tard dans le bilan (2033-A) sous forme de baisse du capital restant dû.

Le tableau d'amortissement du prêt

Pour un prêt à taux fixe et mensualité constante, la répartition entre capital et intérêts suit une formule standard :

mensualité = capital × [ taux mensuel × (1 + taux mensuel)^n ] / [ (1 + taux mensuel)^n − 1 ]

Avec n le nombre de mensualités et le taux mensuel = taux annuel / 12. Exemple : un prêt de 100 000 € à 3 % sur 240 mois (20 ans) donne une mensualité de 554,60 €, constante du premier au dernier mois. Ce qui varie chaque mois, c'est la répartition à l'intérieur :

Les intérêts se calculent sur le capital restant dû, qui diminue chaque mois — donc la part d'intérêts baisse mécaniquement et la part de capital augmente, mois après mois, jusqu'à la dernière échéance.

Ce que ça donne au bilan (2033-A)

Le capital restant dû au 31 décembre alimente directement deux cases du bilan simplifié 2033-A : le montant total des emprunts, et la fraction de ce montant qui restera due encore l'année suivante (« dettes à plus d'un an »).

Sur notre prêt de 100 000 € à 3 % sur 240 mois, au terme de l'exercice 2024 (5 ans après le déblocage) :

Ces deux derniers chiffres sont ceux qui vont directement dans le bilan, sans qu'aucun calcul supplémentaire ne soit nécessaire — c'est le même tableau d'amortissement qui les produit tous les deux.

Remboursement anticipé et renégociation

Un remboursement anticipé partiel ou une renégociation de taux ne se traite pas en modifiant rétroactivement le tableau d'amortissement — on ouvre un nouveau segment, avec son propre capital de départ et son propre taux, qui prend le relais à partir de sa date d'effet.

Exemple : le même prêt de 100 000 € à 3 %, avec un remboursement anticipé partiel au bout de 2 ans qui ramène le capital à 50 000 € et permet une renégociation à 2,5 % sur 180 mois. Le nouveau segment démarre avec son propre capital (50 000 €), pas avec le solde qu'aurait donné une simple continuation de l'ancien prêt :

Chaque segment doit être renseigné dans l'ordre chronologique — c'est ce qui permet de reconstituer un tableau d'amortissement continu malgré les changements de conditions en cours de route.

Ce qu'il faut retenir

Trois points à ne jamais perdre de vue : le capital remboursé n'est jamais déductible, seuls les intérêts et l'assurance le sont, et le capital restant dû en fin d'exercice alimente directement le bilan. C'est ce tableau d'amortissement complet — y compris les remboursements anticipés et renégociations — que NemoImmo reconstitue automatiquement à partir de vos échéances, sans tableur à maintenir à part.